Comprar un terreno parece la operación más simple del mercado: no hay instalaciones que revisar ni paredes que puedan tener humedad. Justamente por eso es donde más sorpresas aparecen después de firmar. La tierra se revisa en los papeles, y los papeles tienen un orden.
Esta es la secuencia que seguimos en Vallmar antes de recomendar cualquier terreno. No reemplaza al escribano —que es quien da la palabra final— pero te deja hacer las preguntas correctas desde la primera visita.
1. El título, a nombre de quien vende
Lo primero es la escritura del inmueble, inscripta en la Dirección General de los Registros Públicos. El nombre del titular tiene que coincidir con la cédula de quien te lo está vendiendo. Parece obvio y es la causa más común de operaciones que se caen.
- Si el vendedor está casado, el cónyuge también tiene que firmar.
- Si el terreno viene de una sucesión, pedí la declaratoria de herederos y verificá que esté inscripta.
- Si vende un apoderado, el poder tiene que ser específico y estar vigente.
2. El informe de condiciones de dominio
Es el documento que dice si el terreno está libre. Lo emite Registros Públicos y muestra embargos, hipotecas, inhibiciones del titular y juicios que afecten al inmueble. Tiene que ser reciente: uno de hace seis meses no sirve, porque en seis meses puede aparecer un embargo.
Ningún pago, ni siquiera una seña, antes de leer el informe de condiciones de dominio actualizado.
3. Catastro: que el terreno sea el que estás viendo
El papel puede estar perfecto y describir otro lote. En el Servicio Nacional de Catastro se verifica que la cuenta corriente catastral corresponda, y que las medidas y los linderos coincidan con lo que tenés delante.
Si las medidas no cierran o los mojones no aparecen, lo prudente es una mensura antes de seguir. Cuesta poco al lado de comprar diez metros menos —o un pedazo del vecino—.
4. Impuestos y tasas al día
El impuesto inmobiliario se paga en la municipalidad. Pedí el certificado de no adeudar: las deudas siguen al inmueble, no a la persona, así que si quedan cuotas impagas las terminás pagando vos.
5. Servidumbres, franjas y lo que se puede construir
Hay limitaciones que no figuran en el título y cambian por completo el valor del terreno:
- Servidumbres de paso a favor de un lote vecino.
- Franjas de seguridad bajo líneas de alta tensión.
- Franjas de protección junto a arroyos y cauces.
- La ordenanza municipal de uso de suelo: no todo terreno admite cualquier construcción.
El orden que recomendamos
- Título e identidad del vendedor.
- Informe de condiciones de dominio actualizado.
- Catastro y, si hace falta, mensura.
- Certificado de no adeudar de la municipalidad.
- Servidumbres y ordenanza de uso de suelo.
- Recién entonces, la seña y el boleto de compraventa.
Esta guía es orientativa. Cada operación tiene sus particularidades y la verificación final la hace un escribano público. Si querés, la hacemos juntos: escribinos y un asesor te acompaña desde la primera visita hasta la escritura.
¿Y en tu caso?
Cada operación tiene su letra chica. Contanos la tuya.
Un asesor de Vallmar lee tu consulta y te responde en el día, sin compromiso.
